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캐나다에 이민 와서 가장 먼저 알아야 할 법률중의 하나가 세입자보호법(Tenant Perotection Act)이다. 정착을 시작하면서 집을 구입하기 전까지 일정 기간 동안 주택이나 아파트를 임대하면서 법을 잘 몰라 각가지 불이익을 당하기 때문이다.
1998년 6월17일자로 새로 제정된 세입자보호법은 건물주와 세입자의 권리와 의무를 규정하고, 부당한 월세 인상과 임의퇴거로부터 세입자를 보호하고, 집주인으로 하여금 임대주택에 대한 시설관리를 철저히 하도록 하는데 주안점을 두고 있다.
이 법은 이러한 권리와 의무를 집행되는 절차를 다루고 있다. 「온타리오임대주택재판소(the Ontario Rental Housing Tribunal)」로 하여금 이러한 규정을 집행하는 권한을 주고 있다. 이 재판소는 세입자보호법에 의거, 설립된 준(準)사법기관이다.
또한 이 법은 임대시설에 대한 렌트비 인상을 통제하는 규정을 설정해 놓고 있다. 매년 온타리오정부는 렌트비 인상 가이드라인을 발표한다. 이 가이드라인은 건물주가 임대주택재판소의 승인없이 렌트비를 인상할 수 있는 상한선이다.
2004년도의 가이드라인은 2.9%다. 2004년 1월1일부터 2004년 12월31일 사이에 어느 때나 시작하는 렌트비 인상에 적용된다. 온타리오의 대다수 렌트 공간에 적용된다. 렌트비가 인상되기 적어도 90일전에 인상될 것임을 세입자에게 문서로 통지해야 한다. 렌트비 인상 가이드라인은 1987년도에 처음으로 확립됐다.
세입자보호법의 항목별 골자는 다음과 같다.
△ 임대 보증금
건물주가 세입자를 받아들일 때 임대보증금 예치(security deposit)를 요구할 수 있다. 법적으로 보증금 액수는 1개월분 임대비를 초과할 수 없다. 예치된 보증금은 임대계약이 종료되는 마지막달분의 사용으로만 제한된다. 집수리 등 여하한 다른 목적으로 사용될 수 없다. 만약 보증금이 승인되지 않은 목적으로 사용됐다고 세입자가 믿는 경우에는 이자를 포함한 보증금의 환불을 위해 임대주택재판소에 제소할 수 있다. 건물주는 연 6%의 보증금에 대한 이자를 지급해야 한다. 건물주는 렌트비를 연수표(postdated)로 제공할 것을 요구할 수 없다.
△「권리금」 불허
임대보증금과 합법적인 임대비 외에 「권리금(key money)」을 요구하는 것은 불법이다. 건물주 혹은 세입자는 미래의 세입자 혹은 전차인(轉借人)에게 임대기회에 대한 대가로 권리금 등 여하한 금품을 요구할 수 없다. 권리금 징수로 기소될 경우 개인에게는 최고 5천달러, 회사에 대해서는 5만달러의 벌금이 부과된다.
△ 프라이버시·접근
세입자는 프라이버시(privacy) 권리를 가지고 있다. 일반적으로 건물주는 긴급한 상황이 아니고서는 임대공간에 들어가기전 세입자의 승인이 필요하다. 건물주와 세입자가 임대종료를 합의한 경우 혹은 쌍방중 한쪽이 다른 쪽에게 임대종료 통보한 경우에는 장래의 세입자에게 임대공간을 보여주기 위해 문서로 된 통지 없이 들어갈 수도 있다. 임대계약서에 건물주가 일정한 시간의 간격을 두고 임대공간을 청소할 것을 요구할 경우에 건물주는 서면통지 없이 정해진 시간에 들어갈 수 있다. 계약서에 시간이 정해져 있지 않으면 오전 8시와 오후 8시 사이이다. 양측은 상호간의 승인이 없이는 주거지로 들어가는 도어의 자물쇠를 바꿀 수 없다.
△ 수리·시설관리
건물주는 세입자가 시작당시의 상태와는 관계없이 살기 적합하게 보수해야 한다. 또한 집주인은 법이 정한 모든 건강·안전·주거기준을 따라야 한다. 세입자는 임대계약서에 건물주의 책임이라는 것을 명시하지 않은 경우에는 주거지를 청결결하게 해야 한다. 또한 세입자는 고의이건 우연이건 간에 자신 혹은 손님이 저지른 피해를 수리해야 한다.
건물주가 수리 혹은 시설관리(maintenance)를 소홀히 할 경우 세입자는 임대주택재판소에 집주인으로 하여금 보수하도록 지시하거나 세입자에게 임대료의 일시적 삭감을 허가하도록 요구할 수 있다.
또한 세입자는 관리 혹은 보수의 결여가 부동산 혹은 건물기준 조례(bylaw)에 위반되는 지에 대한 여부를 알기 위해 지자체정부에 고발할 수 있다. 만약 조례에 위반된다면 지자체정부는 집주인으로 하여금 일정기한까지 문제 해결하도록 명령할 수 있다. 세입자가 거주하는 지자체에 부동산 기준 조례가 없다면 불만을 「Maintenance and Standards Unit of Rent Control 」에 전화로 할 수 있다(416-585-7405 또는 1-800-387-4451).
△ 긴급 보수
긴급시, 그리고 건물주가 연락될 수가 없든지 반응을 보이지 않을 때 세입자는 보수비용을 지불해야만 할지도 모른다. 이 경우 세입자는 모든 보수에 대한 영수증을 간직했다가 환불요구를 위해 집주인에게 주어야 한다.
세입자는 렌트비에서 보수비를 공제하기전에 항상 건물주의 승인을 얻도록 시도해야 한다. 만약 그렇지 않으면 집주인은 렌트비가 체납된 것으로 간주하고 퇴거방안을 모색할 지도 모른다. 법원은 세입자가 렌트비를 보류하고 있는데 대한 이유를 인정하지 못하면 퇴거를 허락할 수도 있을 것이다.
△ 서블렛
세입자(보조금을 받은 혹은 공공주택의 세입자가 아닌)는 임대주거지를 서블렛(sublet), 권리양도(assign) 혹은 임대권을 나누는 것이 법적으로 허용된다. 하지만 일부 임대계약서에는 집주인이 전대 혹은 권리양도에 동의권이 명시되어 있다. 이 동의는 합당한 사유없이 건물주에 의해 보류되어질 수 없다. 서블렛이란 임대계약을 체결한 세입자가 계약기간 내에 다른 곳으로 옮겨서 살아야 할 이유가 생겼을 경우, 다른 사람의 임대공간에 살게 하는 방식의 임대권 위임을 말한다. 서블렛 혹은 권리양도를 둘러싸고 분쟁이 있을 경우 집주인 혹은 세입자는 임대주택재판소에 분쟁해결을 의뢰할 수 있다.
△ 임대종결
임대계약이 종료되었기 때문에 억지로 이사해 나갈 의무는 없다. 계약종료가 세입자의 이사를 의미하지는 않는다. 만료되어도 원하지 않을 경우 이사 나가지 않을 수 있다. 새로운 계약을 체결함이 없이 기존 임대계약이 만료되었을 때에 임대는 만료된 계약과 같은 기간과 조건으로 월별단위로 갱신된다. 그러나 세입자가 계약만료와 함께 이사하고자 할 경우 반드시 건물주에게 통보해야 한다. 이것이 바로 계약해지통보(A Notice of Termination)이다. 해지일자는 반드시 계약기간의 마지막 날이어야 한다.
△ 절대 필요한 서비스
건물주는 임대차계약 하에 제공하기로 요구된 필수불가결한 서비스(vital services)의 합당한 공급을 유보할 수 없다. 절대 필요한 서비스는 난방·연료·전기·가스·물 등이다. 건물주는 이러한 서비스의 공급에 간섭할 수 없다.
△ 퇴거
건물주는 세입자를 퇴거(eviction)시킬 수 없다. 건물주는 세입자보호법에 명시된 사유외 여하한 경우에도 세입자를 임대공간에서 내보낼 수 없다. 세입자보호법에 명시되어 있는 퇴거사유는 렌트비를 내지 않을 경우, 건물을 파손시켰을 경우. 건물주는 계약을 중도에 해지하고자 할 경우 반드시 적법한 절차에 따라 세입자에게 이 사실을 통보해야 한다.
△ 개조·용도변경
건물주가 임대공간을 개조하거나 허물어 버릴 경우 세입자에게 적절히 보상해야 하며 계속적으로 임대 거주권을 보장해야 한다. 집주인은 임대공간을 콘도미니엄으로 개조할 목적으로 세입자를 이사 나가게 할 수 없다.
* 온타리오 임대주택재판소
온타리오 임대주택재판소는 온타리오의회에 의해 세입자보호법이 제정되면서 98년 6월에 설립된 준사법적 법정이다.
이 법정의 역할은 ◆중재 혹은 판결을 통한 건물주와 세입자간의 분쟁해결 ◆대다수의 주거임대 시설에 대한 렌트비 인상규제 ◆세입자보호법에 명시된 건물주와 세입자들의 권리와 의무 교육 등이다.
이 법정은 준사법적 지위이기 때문에 독립적인 기관이다. 이 법정이 개별적인 건물주 혹은 세입자의 권리와 의무에 관한 결정은 주의원(MPP) 혹은 장관의 영향 혹은 방향과는 무관하다.
이 법정의 판정관(adjudicator)은 온타리오정부에 의해 공무원, 교사, 법률, 비즈니스와 같은 분야의 근무 배경이 있는 사람중에서 선정된다. 판정관중 우두머리는 수석(Chair)이라고 부르며 3명의 지역 부수석의 보필을 받는다.
법원은 상호합의를 통해 어떤 형태의 분쟁을 해소하기 위해 건물주 및 세입자와 함께 일하는 중재자(Mediator) 팀을 갖고 있다.
고객서비스담당자(Customer Service Representative)와 접촉하기 위해서는 토론토일원 내에서는 「416-645-8080」 혹은 토론토 밖에서는 무료전화 「1-888-332-3234」로 하면 된다. 담당자는 월요일부터 금요일까지 오전 8시30분부터 오후 5시까지 연락 가능하다.
이 법정은 런던, 해밀턴, 미시사가, 오타와, 서드버리, 토론토남부, 토론토북부, 토론토동부 등 8개의 지역오피스(regional office)를 갖고있다. 활동시간은 오전 8시30분부터 오후 5시까지. 직접 내방, 우송 혹은 팩스 등을 통해 신청서와 보충자료를 제출할 수 있다.
■ 세입자보호법 Q & A
* 세입자협회에 가입하면 무슨 이점이 있는가?
- 세입자협회에 가입하면 많은 이점이 있다. 불법퇴거와 불법 수수료(fee) 등에 대한 정보를 나눌 수 있고 문제가 발생했을 때 공동으로 대처할 수 있다. 빌딩 안에 세입자협회를 조직하는 것과 협회의 회원이 되는 것은 세입자들의 법적인 권리이다. 세입자는 협회를 조직하거나 회원이 되는 것을 방해하면 세입자보호법에 따라 최고 1만달러까지 벌금을 받을 수 있다.
* 리스를 일찍 끝낼 수 있는가?
- 세입자가 어떤 형태인가에 따라 다르다. 리스를 갖고있지 않거나 아니면 원래의 리스가 만기되고 새로운 리스 없이 월단위로 렌트비를 내고 계속 살았다면 살고자하는 마지막 달이 끝나기 최소한 60일전에 서면 통지를 주어야 한다. 통지가 늦었다면 추가 달에 대한 책임이 따른다. 주(week) 단위로 렌트하는 세입자는 최소한 28일전에 통지를 해야한다.
* 리스를 파기하는데 대한 수수료(fee)가 합법인가?
- 세입자보호법의 「Section 140」하에 리스를 종료하는데 대한 수수료를 부가하는 것은 불법이다.
* 건물주가 이사를 가던지 아니면 애완동물을 없애버리라고 하는데....
- 애완동물이 위험하든가, 알레르기 반응을 일으킨다든가, 혹은 다른 세입자 혹은 건물주에 문제를 야기시키는 경우에만 없애버리든지 다른 곳으로 이사해야 한다. 「애완동물 불가(no pet)」조항이 있는 리스에 서명했다고 해도 당신의 애완동물이 타인에게 문제가 되지 않는다면 이들은 이를 집행할 수 없다. 세입자보호법 하에서 이러한 조항은 무효이다.
* 임대공간이 너무 추운데 어떻게 해야 하는가?
- 온도는 시조례로 정해져 있다. 당신이 창문을 열어놓는다든지 혹은 자동온도조절장치를 낮은 온도로 맞추어 놓는다든지 하는 추울 수 없는 상황이 아닌 한 건물주는 당신이 살고있는 지자체의 정부가 정한 최소한의 온도를 유지해야 할 책임을 갖고 있다. 건물주가 최소한의 기준을 지키지 않는다면 시의 빌딩조사국(Building and Inspection Department) 혹은 시의원에게 불만을 호소할 수 있다. 지역마다 섭씨 20도에서 22도 사이이다. 토론토는 9월15일부터 6월1일까지 최저 섭씨 21도이다.
* 퇴거요구를 받았을 때 내가 해야 할 일은?
- 건물주로부터 종료통지(Notice of Termination)를 받았다면 즉시 변호사와 접촉해야 한다. 저소득층을 위한 무료서비스를 제공하는 리걸 클리닉(Legal Clinic)도 있다. 건물주는 세입자가 임대료를 제날짜에 납부하지 않을 경우, 상습적으로 납부를 지연할 경우, 시조례와 보건기준에 위배될 정도로 많이 사람이 거주할 경우 등에는 퇴거를 요구할 수 있다.
* 임대를 시작할 때 법적인 렌트비는 얼마인가?
- 해리스정부가 마련한 새로운 세입자보호법에 의하면 건물주는 새로운 세입자에게 원하는 대로 임대료를 부과할 수도 있다. 같은 건물의 다른 유닛으로 이사해도 새로운 세입자로 간주된다.
* 임대료 통제(rent control)란 무엇인가?
- 임대료 통제는 아파트에 살고있는 현 거주자에 한해 적용된다. 매년 발표되는 최대 법적 임대료 인상 가이드라인을 알아둘 필요가 있다.
* 건물주는 임대료를 얼마나 자주 인상할 수 있는가?
- 같은 유닛에 계속 거주하는 한 12개월마다 인상할 수 있다. 건물주는 렌트비가 인상될 것임을 적어도 90일전에 통지를 해야 한다.
* 건물주에게 마지막달의 임대료를 예치해야만 하는가? 예치금에 대해 이자가 붙는가?
- 입주 신청할 때 이것을 요구하면 그렇게 해야 한다. 세입자가 된 후에는 그렇게 할 필요가 없다. 예치분에 대해 연 6%의 이자를 지불해야 한다.
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