■ 렌트의 장점

공실률 상승 따라 호조건 유치전
묶이는 다운페이 투자·활용가능

들어가는 비용만을 놓고 보자면 아무래도 아파트를 빌리는 것이 내집을 갖는 쪽보다 저렴하게 마련이다. 욕대 슐릭경영대학원의 모쉬 밀렙스키 교수는 『산술적으로 요즘엔 월세쪽이 점점 더 매력적이 돼가고 있다』고 말한다. 공실률 상승에 따라 건물주들이 보다 많은 인센티브를 제공하고 있는 데다 최소 1~2년은 콘도의 초과공급 현상이 계속될 가능성이 높기 때문이다.

밀렙스키교수는 「내집을 갖고픈」 욕망의 강렬함을 인정한다. 그 자신도 가족들의 압력에 못이겨 주택을 구입한 바 있다. 그러나 개인적으로는 집장만보다 세들어 사는 편을 100% 선호한다. 『저금리는 사람들로 하여금 집을 구입하는 비용이 줄어든 것으로 착각하게 만듭니다.』 치솟는 집값으로 자신들이 짊어져야 할 빚(모기지)의 전체규모에 대해서는 망각한채 현재 한달에 들어가는 돈(장기적으로 이자율이 오르면 늘어나게 되는)에만 관심을 쏟는다는 것이다. 그는 이를 『일종의 착시현상』이라고 꼬집는다.

국내 최대 아파트 임대업체중 하나인 주거용부동산투자신탁(RES REIT)의 재정책임자(CFO) 모리스 케이건도 요즘 같은 상황에서는 현명한 세입자가 되는 편이 훨씬 이득이라고 말한다. 그는 『요즘 집을 사는 것은 가격면에서 「상투」를 잡는 셈』이라며 『지금이야말로 렌트가 절대적으로 유리한 시점』이라고 강조한다.

전국의 임대주택 공실률이 4년만에 가장 높은 수준으로 상승함에 따라 아파트 소유주들은 빈 유닛을 채우기 위해 「울며 겨자먹기」식으로 월세할인이나 면제 등의 유인책을 강구하고 있다.

TV시청료나 주차비 면제는 기본이고 공짜여행을 보내주거나 1~2개월치 월세를 받지 않는 것이 요즘 추세다. 케이건씨의 회사만 해도 신규입주자들에게 전기벽난로를 제공하고 있다. 『공용휴게실도 완전히 뜯어고치고 입주자들을 방문한 손님들에게 빈 유닛도 실비에 빌려주고 있습니다.』

그는 무작정 주택구입을 서두르기에 앞서 아파트 생활의 장단점을 정확히 파악할 필요가 있다고 지적한다. 일례로 토론토의 괜찮은 동네에 자리잡은 2베드룸짜리 아파트의 월세는 1,200~1,400달러다. 이 정도 수준의 콘도를 장만하려면 30만달러는 줘야 한다. 그렇다면 3만달러를 다운페이한다고 해도 세금과 관리비·모기지상환액 등을 감안할 경우 월 2,300달러가 들어간다는 계산이 나온다. 『집을 사는 대신 아파트에 들어가 다운페이를 RES REIT에 투자한 사람들은 지난 5년동안 연평균 20%의 수익을 올렸답니다.』

렌트옹호론자들은 『사람들은 집을 소유하기 위해 묶여야만 하는 돈에 대해서는 생각하지 못하는 경향이 있다』고 주장한다. 집의 순가치는 그 자체로는 아무런 수익을 내지 못하는 목돈이라는 것이다. 부동산시장 연구기관 클레이튼 연구소의 피터 노먼 부사장은 『주택구입과 월세생활의 장단점을 비교할 때 다운페이의 기회비용(opportunity cost)도 생각해야 한다』며 『많은 사람들이 이 부분을 망각하곤 한다』고 지적한다.

■ 주택구입의 장점

월세 '날리는 돈' 모기지 '남는 돈'
집값상승분 면세...심리요인 '+알파'

한편 토론토에서 콘도중개전문업체 「리맥스 콘도 플러스」를 운운영하는 브로커 제이미 존스턴씨는 『내집을 갖는 것은 두말할 것도 없이 현명한 선택』이라고 단언한다.

그는 토론토 다운타운의 같은 콘도에 세를 드는 것과 구입하는 것의 차이를 예로 든다. 그의 계산결과는 앞서 케이건씨가 제시한 수치와 엄청난 차이가 있다. 최근 32만달러에 팔린 한 콘도의 월세는 2,225달러. 존스턴씨에 따르면 10%를 다운페이하고 모기지율을 5%로 잡았을 경우 재산세와 관리비를 포함하더라도 구입시 들어가는 유지비와 월세 사이에는 거의 차이가 없다. 하지만 집값이 계속 오른다는 점을 감안한다면 당연히 구입쪽이 현명한 선택이라는 설명이다.

『리맥스의 조사결과에 따르면 집주인들과 세입자들의 재산격차는 날로 커지고 있습니다. 가장 큰 차이는 역시 집값이죠.』

내집쪽을 옹호하는 사람들의 또 다른 논리는 『돈은 있으면 쓰게 마련』이라는 것이다. 설혹 월세쪽이 돈이 약간 덜 든다고 해도 그로 인해 절약한 돈은 투자가 아닌, 소비쪽에 지출될 수밖에 없다는 것이다. 반면 주택소유주들은 모기지 상환과 가격상승을 통해 자연스럽게 저축과 투자형식으로 집의 순가치를 계속 높여갈 수 있다. 존스턴씨는 『세입자 가운데 집장만 대신 렌트로 아낀 차액을 따로 모아둔다는 사람은 들어보지 못했다』고 말한다.

몬트리올 소재 리맥스 뒤카르티에의 브로커 니컬라스 스티븐스씨는 『거주주택은 자본이득(capital gains)이 면제되는 투자수단』이라며 『반면 집을 마련하지 않음으로써 절감한 돈으로 투자해 얻는 수익은 전액 세금부과대상』이라고 지적한다.

주택시장의 열기는 좀처럼 식지 않는 모습이다. 전국부동산협회(CREA)에 따르면 지난해 전국에서 거래된 주택의 평균가격은 22만2,702달러로 전년보다 무려 10%나 상승했다. 이같은 높은 투자수익은 사람들로 하여금 힘이 닿는 한 주택을 구입하도록 계속 내몰 가능성이 크다. 『월세는 사라지는 돈입니다. 아무리 싸도 평생동안 내야 하는 돈이죠. 하지만 다운페이나 모기지는 다르죠. 장기적 이득을 위해 단기적 부담을 감수하는 셈이라고 할까요.』

현재로서는 내집마련 옹호론자들의 목소리가 보다 설득력을 얻고 있는 듯 하다. 연방모기지주택공사(CMHC)에 의하면 전국 임대주택 공실률은 2.2%로 2년전의 갑절에 달하고 있다. CMHC가 임대료를 조사해온 28개 주요지역중 20곳의 공실률이 1년전보다 높아졌다.

결국 내집을 갖는다는 것이 주는 심리적 이득은 떨치기 힘든 유혹일 수밖에 없다. 클레이튼연구소의 노먼부사장은 『자금적 여유라는 면에서는 렌트가 월등히 나은 것은 분명한 사실』이라면서도 『하지만 내집을 갖고 재산을 키워나간다는 것, 뿌리를 내린다는 느낌은 돈으로만 환산하기 힘든 것 같다』고 말한다.

(내셔널 포스트 전재)